İpotek Nedir?

İpotek, bir mal ya da hizmeti borçlanarak alırken için sunduğunuz teminat olarak özetlenebilir. Sahip olduğunuz malı ipotek ettirdikten sonra borç aldığınız parayı ya da faizi geri ödemezseniz, borçlu olduğunuz taraf onu elinizden alabilir.

İpotek, gayrimenkulleriniz üzerinde bir çeşit haciz olarak da nitelendirilebilir. Mülkünüzü ipotek ettirdiğinizde ihtiyaçlarınızı karşılarken alacaklı için de bir güvence oluşur. Bununla beraber ipoteği kaldırmazsanız ya da yapmanız gereken ödemeleri yerine getirmezseniz mülkünüzü kaybetmeniz kaçınılmaz olacaktır.

İpotek, sahip olduğunuz gayrimenkuller ile teminat altına alınan bir kredi türü olarak da görülebilir. Bir ipotek aldığınızda borç vereniniz kim olursa olsun mülkünüze karşı bir haciz alır. Örneğin, kredinizi ödeme noktasında geç kalırsanız ya da belirli bir süre borcunuzu ödemezseniz mülkünüze el konulabilir. İpotekler, borç veren taraflar için kısmen güvenli krediler olarak kabul edilir. Çünkü borç veren, karşı taraf yükümlülüğünü yerine getirmezse; mülkü elinden alarak borcun karşılığını kendisi temin edebilir. Bir güvence olarak kullanılan ipotek ancak borçlunun borcunu ödemesi durumunda kaldırılabilir. 

İpotek, çoğunlukla yüksek miktarda borçlar söz konusu olduğunda ortaya çıkan bir kavramdır. Yeni bir yatırım yapılacağı zaman, büyük bir işe girişileceğinde ya da girişimciler arasında ipotek ihtiyacı doğabilir. Borcun tamamı ödendikten sonra kaldırılacağı şartına bağlanan ipotek, mal sahibi olan herkes tarafından yaptırılabilir. İpotek, borcu veren kişi ya da kurumla alan kişi arasında bir güvence oluşmasını sağlayan bir sistemdir. Borç alan kişi borcunu ödeyebileceğini düşünüyorsa iki taraf için de avantajlı bir sistemdir. Bununla beraber alacaklı bir banka olabildiği gibi bir kişi de olabilir. Borcunuzu ödemekte zorlanırsanız malınız o kişinin üzerine geçebilir.

İpotek Türleri Nelerdir?

İpotek türleri üçe ayrılır. İpotek, kişi tarafından gönüllü olarak yapılabileceği gibi bazı koşullar altında devlet tarafından da zorunlu kılınabilir. İpotek türleri hakkında daha ayrıntılı bir şekilde bilgi için aşağıdaki detayları inceleyebilirsiniz.

• Önceden yapmış olduğunuz bir borç için malınızı ipotek ettirebilirsiniz. Borcunuzu ödeyemiyorsanız elinizde bulunan taşınmaz bir malı ipotek ettirebilirsiniz. 
• İpotek, aynı zamanda bir teminat yöntemi olarak da kullanılabilir. İleride alacağınız bir kredi için sahip olduğunuz taşınmazı teminat olarak gösterebilirsiniz. Örneğin, başlangıç maliyeti yüksek olan bir işe giriyorsanız ve krediye ihtiyacınız varsa bankalar teminat olarak söz konusu taşınmazı ipotek etmenizi isteyebilir. İpotek ettirdiğiniz mal, karşı taraf için bir güvence haline gelir.
• Son olarak zorunlu olarak yapılan ipotek de vardır. Bir alacaklı, kanunda geçen sürede borcunu tahsil edemezse borçlu üzerindeki mallar ipotek edilebilir. Borcu veren kişi alacağını kanıtlarsa kanuna uygun bir şekilde ipotek işlemi gerçekleştirilir.

Üçünün de ortak noktası borç olan ipotekler, genel olarak bir güvence sistemi olarak çalışır. Bir anda yüksek meblağda paraya ihtiyaç duyduğunuzda bankaların bu krediyi size vermesi için başvurabileceğiniz bir yöntemdir. Bununla beraber borcunuzu ödeyebileceğiniz yeni bir sistem kurgulamak için alacaklı taraf ile aranızda kurabileceğiniz bir güvence sistemi de olabilir. 

İpotek ile Yatırım Yapmak Mümkün mü?

Taşınmazlarınızı teminat olarak göstererek aldığınız para üzerinde ne yapacağınız tamamen size kalmıştır. İpotek sayesinde gayrimenkulden hisse senetlerine kadar dilediğiniz yatırım aracını kullanabilirsiniz. Bununla beraber yatırım araçlarını kullanmak her zaman riskli bir işlemdir. 

İpotek sonucu elde ettiğiniz parayla istediğiniz işlemi gerçekleştirebilirsiniz. Fakat ipotek şartlarını karşılamaz ve borcunuzu belirlenen süre sonunda ödeyemezseniz teminat olarak gösterdiğiniz mülkünüzü kaybedebilirsiniz. Bu tip istenmeyen durumlardan kaçınmak için yatırım danışmanlarından destek almak iyi bir fikirdir. 

İpotek Nasıl Yapılır?

Çoğunlukla borç tutarının yüksek olduğu durumlarda yapılan bir teminat olan ipotek, borç vereni güvence altına alır. Bir anlamda borca karşılık taşınmazların rehin verildiği bir sistem olarak ifade edilen ipotek, ihtiyaç duyulan yüksek miktardaki nakit akışının elde edilmesini sağlar. İpotek, sadece ev ya da dükkan gibi taşınmazlar üzerinde gerçekleştirilir. Ayrıca bu işlem sadece tapu müdürlüklerinde yapılabilir. 

Tapu üzerinde ipotek edildiğine dair bir şerh konulmayan taşınmazlar, kanunen ipotek edilmiş sayılmaz. İpoteğin gerçekleştirilebilmesi için tapu üzerine müdürlüklerde şerh konulması gerekir. Bir anlaşma kağıdı ya da imza aracılığıyla ipotek benzeri işlemler kesinlikle gerçekleştirilemez. Bu işlem noterde yapılsa bile gerekli müdürlükler dahil olmadığı sürece mal ipotek edilmiş sayılmaz.

İpotek, kişiler arasında yapılacaksa her iki tarafında kimliğine ihtiyaç duyulur. Ayrıca ipoteğe konu olan taşınmazın da tapusunun olması gerekir. Taraflardan biri banka gibi bir tüzel kişilikse ticaret sicil belgesinin örneği ya da yetki belgesi gibi farklı dosyalar istenir. Bununla beraber ipoteğin konu olan borca karşılık gelip gelmediği hakkında daha iyi bir şekilde bilgi edinmek için belediyelerden çeşitli belgeler alınabilir. Taşınmazın bulunduğu belediyeden emlak değeri öğrenilerek ipoteğin daha sağlam temeller üzerine inşa edilebilmesi sağlanabilir. 

İpotek işlemi taraflarca direkt olarak değil de aracılar vasıtasıyla yapılacaksa vekalet belgesi olması gerekir. Aksi halde ipotek yapılması mümkün değildir. Bütün evraklar tamamlandıktan sonra Tapu Sicil Müdürlüğünde bir değerleme işlemi yapılır. Ardından bütün şartların karşılanması durumunda tapuya ipotek şerhi konur. Söz konusu şerh, borcu alan kişi alacaklıya belirli bir süre içinde borcunu ödemezse borç verenin o taşınmazı satabileceği anlamına gelir. Gerekli belgeler ve değerlendirme süreçleri yapılmazsa ipotek işlemi gerçekleştirilemez.

İpotek Nasıl Kaldırılır?

İpoteğin kaldırılabilmesi için birtakım koşulların yerine getirilmesi gerekir. En başta söz konusu borcun tamamen ödenmiş olması gerekir. Aksi halde ipoteğin kaldırılması mevzubahis olamaz. İpotek, borcun küçük bir miktarı kalsa bile vakti geldiğinde borç verenin geri kalan borcunu alabilmesi için satabileceği bir teminat belgesidir. Bundan dolayı bütün borç tamamlanana kadar kaldırma işlemine geçilmesi mümkün değildir. 

Borcun tamamı ödendikten sonra Tapu Sicil Müdürlüğüne başvurulması gerekir. Fek yazısı ismi verilen, borç tamamen ödendikten sonra bankanın hazırladığı bir belge olarak özetlenebilecek olan dosya, Tapu Sicil Müdürlüğüne verilmelidir. Fek yazısı ya da belgesinin tapunun asıl sahibi adına yazılması gerekir. 

Fek yazısı, temel olarak borcu alan kişinin bütün borcunu ödediğini tescilleyen bir belgedir. Alacaklının ipoteğe konu olan tapu üzerindeki haklarından anlaşmaya göre feragat etmesi gerektiğini gösterir. Tapu Sicil Müdürlüğü, bankanın altında imzası olan bu belgeyi aldıktan bir süre sonra taşınmazın üzerindeki ipoteği kaldırır. Bununla beraber bazı durumlarda şerhin kaldırılmasında problemler yaşanabilir. Borç ödendiği halde ipoteğin kaldırılmadığı durumlar da olabilir. Böyle durumlarla karşılaşırsanız ipotek kaldırma davası açmanız gerekir. Borcunuzu ödediğiniz için taşınmazınızın üzerindeki ipoteğin kaldırılması gerektiğini göstermelisiniz.